Του κ. Αλέξανδρου-Μάριου Α. Κουκούνη

 

Σύμφωνα με τον Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, Εκτίμηση) Νόμο, Διαχειριστική Επιτροπή σε κοινόκτητες οικοδομές ενάγει και ενάγεται σε σχέση με οποιοδήποτε ζήτημα που αφορά την κοινόκτητη ιδιοκτησία συμπεριλαμβανομένων κοινόχρηστων χώρων όπως π.χ. πεζοδρομίων και εισόδων πολυκατοικιών, και ελέγχει, διαχειρίζεται και συντηρεί την κοινόκτητη οικοδομή διατηρώντας την σε καλή κατάσταση.

Τι γίνεται όμως στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει Διαχειριστική Επιτροπή σε μια κοινόκτητη οικοδομή; Ποιος είναι υπεύθυνος για την συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και ποιος έχει ευθύνη για ατυχήματα που συμβαίνουν στους χώρους αυτούς σε τέτοιες περιπτώσεις; Ο ιδιοκτήτης ή οι ενοικιαστές;

To θέμα αυτό εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην Πολιτική Έφεση Αρ.238/2007 ημερομηνίας 18/2/2010 όπου ο ενάγων-εφεσείων, πελάτης ενοικιάστριας εταιρείας, αξίωνε από την εναγόμενη-εφεσίβλητη, ιδιοκτήτρια πολυκατοικίας, αποζημιώσεις για ζημιές που υπέστη συνεπεία ατυχήματος που συνέβηκε στην είσοδο της ρηθείσας πολυκατοικίας εξαιτίας της ολισθηρής επιφάνειας του δαπέδου της εισόδου.

Η εφεσίβλητη-ιδιοκτήτρια είχε ενοικιάσει πέντε ορόφους του κτιρίου και το ισόγειο κατάστημα της πολυκατοικίας σε δύο εταιρείες αντίστοιχα και ο μόνος χώρος του κτιρίου που παρέμενε άδειος αλλά στην κατοχή της εφεσίβλητης ήταν ένα  μικρό διαμέρισμα στον έκτο όροφο. Οι ενοικιάστριες εταιρείες μαζί με την ιδιοκτήτρια-εφεσίβλητη επιβαρύνονταν με τη δαπάνη συντήρησης του εισόδου της πολυκατοικίας και σύμφωνα με γενική συμφωνία μεταξύ της ιδιοκτήτριας-εφεσίβλητης και των ενοικιαστών, η ιδιοκτήτρια είχε δικαίωμα διορισμού καθαριστού, θυρωρού και διαχειριστού της πολυκατοικίας.

Το πρωτόδικο δικαστήριο συμπέρανε ότι η εφεσίβλητη-ιδιοκτήτρια δεν μπορούσε να θεωρηθεί υπό τις περιστάσεις κάτοχος του χώρου στον οποίο συνέβηκε το ατύχημα και συνεπώς δεν είχε οποιοδήποτε καθήκον επιμέλειας προς τον εφεσείοντα καθότι δεν ασκούσε οποιονδήποτε έλεγχο στο χώρο όπου συνέβηκε το ατύχημα, εφόσον αυτή κατοικούσε σε άλλο κτίριο σε άλλη επαρχία και δεν δόθηκε οποιαδήποτε μαρτυρία αναφορικά με το κατά πόσο επισκεπτόταν καθόλου το  κτίριο ή είχε οποιαδήποτε ανάμειξη στο διορισμό οποιουδήποτε προσώπου για τη συντήρησή του. 

Το Ανώτατο Δικαστήριο συμφωνώντας με τα ευρήματα του πρωτόδικου δικαστηρίου και απορρίπτοντας την έφεση, σημείωσε ότι κάτοχος ενός ακινήτου ή μέρος ακινήτου είναι το πρόσωπο που έχει επαρκή βαθμό ελέγχου του ακινήτου ώστε να του επιβάλλεται το καθήκον της επιμέλειας προς τα πρόσωπα που έρχονται ή βρίσκονται νόμιμα σ΄ αυτό. Ο βαθμός ελέγχου θεωρείται εκ πρώτης όψεως επαρκής αν είναι τέτοιος ώστε το άτομο που τον ασκεί να οφείλει να συνειδητοποιήσει ότι παράλειψη του να ασκήσει επιμέλεια μπορεί να καταλήξει σε βλάβη ή ζημιά προσώπου που έρχεται ή βρίσκεται στο ακίνητο.

Περαιτέρω, το Ανώτατο Δικαστήριο έκανε αναφορά στην υπόθεση Fisher v. C.H.T. Ltd (1966) 2 Q.B. 475 όπου αποφασίστηκε ότι ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου το οποίο είχε εκμισθώσει σε άλλους ως εστιατόριο ήταν και εκείνος εν μέρει κάτοχος του ακινήτου και συνυπεύθυνος με τον ενοικιαστή κατά 1/6 για ατύχημα που υπέστη ένας εργάτης του εστιατορίου επειδή διατήρησε τον έλεγχο της εισόδου του κτιρίου καθώς και το δικαίωμα να εισέρχεται στο εστιατόριο και να εργοδοτεί άτομα με σκοπό τη συντήρηση του ακινήτου. 

Επιπλέον, στην υπόθεση Howard and Wife v. Walker and Others (1947) 2 All E.R, 197, σε αγωγή πελάτη του ενοικιαστή καταστήματος, εναντίον τόσο του ενοικιαστή όσο και του ιδιοκτήτη, που τραυματίστηκε όταν έπεσε εξαιτίας του ελαττωματικού πεζοδρομίου μπροστά από το κατάστημα,  το δικαστήριο απεφάσισε ότι το ατύχημα συνέβηκε καθ΄ον χρόνο ο πελάτης ήταν «προσκεκλημένος» του ενοικιαστή και επομένως ο ενοικιαστής ήταν υπόλογος και όχι ο ιδιοκτήτης, καθότι το κατάστημα είχε εκμισθωθεί από τον ιδιοκτήτη στον καταστηματάρχη χωρίς οποιαδήποτε επιφύλαξη ή υποχρέωση του ιδιοκτήτη να επιδιορθώνει το κατάστημα, αλλά με δικαίωμα του ιδιοκτήτη να επιθεωρεί το ακίνητο.

 

Ο κ. Αλέξανδρος-Μάριος Α. Κουκούνης είναι δικηγόρος και συνέταιρος στη Δικηγορική Εταιρεία Ανδρέας Κουκούνης & Σία ΔΕΠΕ. (www.coucounis.com)

 

DOWNLOAD AS PDF

 

Cookies make it easier for us to provide you with our services. With the usage of our services you permit us to use cookies.
More information Ok